На початку 2025 року ціни на житло в Україні зросли, з'явилися нові типи покупців. А от державні програми дещо гальмують
Українському ринку нерухомості вдалося адаптуватися до воєнних реалій у формах, які б здивували довоєнних аналітиків. За даними Держстату, лише за I квартал 2025 року житло в країні подорожчало на 3,9%, а за минулий рік зростання склало 11,2%. При цьому первинний ринок дорожчає активніше за вторинний – на 14,8% проти 9,3% відповідно. Середня вартість однокімнатної квартири в Києві досягла $65 тисяч і за рік подорожчала приблизно на $6,5 тисячі.
Війна породила унікальні феномени: з'явилися покупці "страхового" житла, які купують квартири в безпечних регіонах "про всяк випадок", програми компенсацій за зруйноване житло створюють локальні цінові бульбашки, а люди припинили боятися верхніх поверхів. Водночас державна програма "єОселя" фактично припинила роботу в малих містах через нові обмеження. Тож про нинішні реалії на ринку – говоримо далі.
СТОЛИЧНІ КОНТРАСТИ
Незважаючи на постійні обстріли й атаки «шахедів», Київ цього року знову повернув собі статус міста з найдорожчим житлом в Україні. Якщо наприкінці 2024 року столичні «однушки» поступалися львівським ($60 тис. проти $65 тис.), то, за даними агрегаторів ринку нерухомості, зараз київські квартири коштують $65 тис., злегка випередивши Львів з його $64,9 тис.
«На сьогодні Київ досяг довоєнної відмітки у цінах на нерухомість. До останніх трьох жахливих ночей у червні ринок був доволі жвавий і майже перетнув цю межу – ціни піднялися на 3-5% загалом», – коментує Укрінформу президентка Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ) Олена Гайдамаха.
Вона відмічає, що, незважаючи на те, що українська столиця потерпає від частих ударів по цивільній інфраструктурі, покупці, особливо молоді, не зважають на верхні поверхи. Вони віддають перевагу сучасним квартирам з розвиненою інфраструктурою, й актуальною залишається нерухомість біля метро – незалежно від того, лівий чи правий берег.
Водночас люди все частіше шукають житло, готове до заселення. В умовах нестабільності українці не готові витрачати час на ремонт та чекати новосілля місяцями – їм потрібно жити тут і зараз. Тому готові квартири з оздобленням залишаються особливо привабливими, адже перспектива власноруч зробити ремонт, який може коштувати стільки ж, як сама “коробка”, на сьогодні малоцікава.
Фото: ЛУН
За даними порталу нерухомості ЛУН, у Подільському районі ремонт може збільшити вартість однокімнатної квартири аж на 45% або $26,5 тис. Схожа ситуація й в Солом'янському районі, де «поліпшення» додає до ціни 40%. Утім, саме цей район демонструє, як безпекова ситуація може кардинально змінити привабливість локації та попит на житло. «Солом'янський район завжди був цікавим – там дуже багато парків, він доволі зелений, є різноманітна житлова й соціальна забудова. Але зараз цей столичний район потерпає від агресора, тому наразі попит там доволі слабкий», – пояснює Гайдамаха.
За її словами, оскільки покупці нерухомості зараз особливо чутливі до безпекових питань, то на привабливість того чи іншого району впливають не лише факти обстрілів, а й швидкість роботи ДСНС та комунальних служб по відновленню пошкоджень після них. Не кожен покупець згоден місяцями споглядати зі свого нового житла вражаючі нагадування про обстріли…
Повертаючись до аналізу цін на квартири в окремих районах Києва – у Святошинському районі ремонт практично не впливає на вартість – різниця становить лише 8% або $4 тис.
Натомість у Дніпровському районі спостерігається «зворотна логіка»: квартири без ремонту коштують дорожче за відремонтовані. Причина полягає у великій кількості нових квартир «без оздоблення» у новобудовах, які мають більшу площу та вищу вартість квадратного метра.
Розподіл цін між первинним та вторинним ринками також демонструє цікаві тенденції. Середня ціна квадратного метра на первинному ринку становить у середньому 52 200 грн за метр, що значно перевищує аналогічний показник на вторинному ринку. Це пояснюється кращою якістю будівництва, сучасними планувальними рішеннями та енергоефективними технологіями у нових житлових комплексах.
Беззаперечним ціновим лідером традиційно залишається Печерський район, де однокімнатні квартири з ремонтом коштують у середньому $143 тис., а без ремонту – $114,7 тис. Це підкріплює його статус найдорожчого району столиці.
На другому місці – Шевченківський район з цінами $96,4 тис. та $82 тис. відповідно. Замикає трійку лідерів Голосіївський район, де квартири коштують $86 тис. із ремонтом та $59 тис. без нього.
Найдоступнішим для покупців залишається Деснянський район, де можна знайти однокімнатну квартиру за $44 тис. з ремонтом або за $36 тис. без ремонту.
Фото: 1000variantiv.com.ua
На ринку двокімнатних квартир картина дещо змінюється. Хоча лідерство знову за Печерським районом – $210 тис. з ремонтом та $172 тис. без нього, тут помітний більш виражений розрив у цінах між різними районами столиці. Наприклад, Шевченківський район пропонує житло за $135 тис. та $120 тис., а Оболонський район демонструє одні з найнижчих цін – квартири без ремонту коштують $52,9 тис.
Трикімнатні квартири демонструють ще більшу нерівність у вартості. У Печерському районі така квартира з ремонтом коштує $340 тис., тоді як у Деснянському – лише $70 тис., що складає майже п'ятикратну різницю.
РЕГІОНАЛЬНА МОЗАЇКА
За межами столиці картина не менш строката. За даними аналітиків ЛУН, найбільше здорожчання однокімнатних квартир в останні півроку спостерігалось в Ужгороді – на 19%, до $64,1 тис.
Навіть у найбільш обстрілюваних містах ціни йдуть угору, що свідчить про дивовижну стійкість українського ринку нерухомості.
У Сумах, де повітряні тривоги лунають майже щодня, однокімнатні квартири подорожчали на 15% до $23 тис. Схожа ситуація й у Дніпрі та Одесі – фіксується зростання на 13% (до $35 тис. та $42,8 тис. відповідно), а у Харкові, попри постійні обстріли, житло дорожчало на 10% до $22 тис.
Однак ця статистика може не відображати найновіших тенденцій.
Рієлтор компанії КИТ у Харкові Сергій Раченко у коментарі Укрінформу зауважив, що зростання цін відбувалося на тлі високого попиту від клієнтів програми єВідновлення, коли надходили значні державні транші.
"Зараз фінансування призупинено, а погіршення безпекової ситуації у Харкові та збільшення кількості прильотів призводять до зниження цін на нерухомість. Географічна диференціація ринку практично відсутня – якщо квартира хороша – купують навіть у найбільш постраждалих районах, включаючи Північну Салтівку та Жуки. Переважає вторинний ринок, «голі» квартири у новобудовах продаються дуже складно. Найбільшим попитом користуються квартири у новобудовах в межах 50 м², з новим ремонтом», – пояснив експерт.
Фото: aviso.ua
Олена Гайдамаха, за власним досвідом роботи в Харкові, також підтверджує цю тенденцію: «Була присутня на угоді, коли людина втратила житло в мікрорайоні Північна Салтівка й, отримавши від держави компенсацію, придбала квартиру там же. На питання «чому так?» покупець відповів: по-перше, не вистачає грошей купувати деінде, по-друге, купив з іншого боку, куди не долітає. І такі аргументи бувають …». На наш погляд, подібна поведінка покупців нерухомості в прифронтових, по суті, регіонах ілюструє не стільки раціональний вибір, скільки адаптацію до воєнних реалій, коли вирішують залишатися на місці заради економії коштів.
Серед двокімнатних квартир високу динаміку також показують Одеса (+13%) та Рівне з Чернівцями (+12%). За абсолютною вартістю після Києва йдуть Львів ($92,5 тис.) та Ужгород ($87,5 тис.) – міста, які прийняли найбільшу кількість переселенців із небезпечних регіонів.
Трикімнатні квартири демонструють ще більш контрастну картину. В Ужгороді вони коштують $110 тис. (+5% за півроку), у Львові ціна "заморозилась" на рівні $116 тис. Але найвражаюче – знову Харків з рекордним зростанням на 17% до $49 тис., що в три рази дешевше за київські ціни.
ФЕНОМЕН «СТРАХОВОГО» ЖИТТЯ
Нові воєнні реалії змушують українців кардинально переглядати підходи до купівлі нерухомості. Тепер квартира – це не тільки дах над головою чи інвестиція, а й потенційний план порятунку для родини на випадок негативних сценаріїв на фронті.
«З деякого часу ми спостерігаємо появу нового портрету покупця: люди з Дніпра купують в Івано-Франківську, зачиняють квартири і їдуть назад до Дніпра. В очікуванні – якщо стане небезпечно жити, принаймні зможуть вивести рідних у власне помешкання», – розповідає Гайдамаха.
Такі покупці не планують переїжджати негайно. Натомість вони готові віддати значні кошти за "подушку безпеки" – житло, яке залишатиметься порожнім місяцями чи навіть роками, але дасть спокій за майбутнє родини. Це кардинально відрізняється від традиційного підходу до нерухомості як джерела доходу чи місця проживання.
«Нещодавно звернулася людина, яка хоче купити квартиру в Києві на випадок, якщо в Запоріжжі стане зовсім небезпечно», – додала експерт.
За словами експертки, цей тренд створює додатковий попит на житло у відносно безпечних регіонах, незалежно від реальної потреби в житловому фонді. Тож, бачимо, що війна породила новий тип інвестицій на ринку нерухомості – у власний спокій та можливість швидкої евакуації.
Фото: kvartal.ua
БУДІВЕЛЬНИЙ БУМ НА ЗАХОДІ
Попри всі труднощі, будівельна галузь демонструє позитивну динаміку. У першому кварталі 2025 року в Україні, за даними Держстату, було збудовано понад 28 тисяч нових квартир – майже на 3 тис. більше, ніж рік тому.
За оцінкою Гайдамахи, лідерами за темпами розвитку є Львів та Ужгород. На другому місці, за її словами, Тернопіль, Івано-Франківськ та Чернівці. Замикають трійку регіонів Вінниця, Рівне, Хмельницький та Луцьк.
«Нещодавно їздила в Івано-Франківськ і мала таке спостереження: 10 хвилин потяг заїжджав у місто й увесь цей час ми проїжджали новобудови. Тож відмічаємо, що кількість новобудов на заході стрімко збільшується”, – ділиться враженнями президентка АФНУ.
Однак будівельний бум супроводжується й стрімким подорожчанням. За словами Гайдамахи, ціни новобудови зросли з початком повномасштабної війни вдвічі, а в деяких випадках навіть утричі. І хоча забудовники повідомляють, що житло не розкуповують як гарячі пиріжки, проте кожні 3-4 місяці будівельники змушені підвищувати вартість квадратного метра через подорожчання будівельних матеріалів.
При цьому, за даними ЛУН, майже третина нового житла – це приватні будинки (8462 одиниці). Середня площа такого будинку становить 136 кв.м, а от у Києві цей показник сягає 190 кв.м.
Лідером же за кількістю нового житла стала Київська область (5472 квартири), на другому місці – Київ (4076 квартир), третє місце посіла Одеська область (3488 квартир).
ТРАНСФОРМАЦІЇ ПРОГРАМИ “єОСЕЛЯ” ТА ЇХ ВПЛИВ НА РЕГІОНАЛЬНІ РИНКИ
Експерти ЛУН пояснюють зростання цін кількома факторами. По-перше, це інфляційний тиск, особливо відчутний на первинному ринку через подорожчання будівельних матеріалів та зростання зарплат будівельників. По-друге, поступове повернення інвесторів, які очікують на подальше зростання цін. По-третє, переорієнтація державної програми єОселя на первинний ринок.
Специфічним драйвером ринку у цьому випадку стали компенсаційні виплати за зруйноване житло. Як пояснює Гайдамаха на прикладі Миколаєва, програма єВідновлення створює локальні спалахи попиту – коли постраждалі отримують державні компенсації, вони зазвичай купують житло в тому ж регіоні, де жили раніше. Це стрімко підвищує купівельну спроможність і відповідно ціни в конкретних містах.
Важливу роль відіграє й адаптація населення до воєнних реалій. Люди продовжують потребувати житла, незалежно від обставин, а пропозиція через зрозумілі причини обмежена.
Водночас одна з ключових державних програм підтримки покупців житла "єОселя" останнім часом зазнала серйозних трансформацій, що дещо зменшило її значимість на ринку. За словами Гайдамахи, причин для цього було дві основні: необхідність підтримки новобудов для забудовників та нестача бюджетних коштів для видачі житлових кредитів під пільговий відсоток.
Ключовою зміною стало нововведення з 1 грудня 2024 року – обрана нерухомість за програмою повинна бути віком не старше трьох років. «Коли віком не старше трьох років з моменту введення в експлуатацію, виникають податки: 5% військовий збір і 5% податок на прибуток. Тобто разом це додатково 10% навантаження, яке зазвичай продавці закладають у ціну продажу», – пояснює експертка вплив податкового фактора.
Додаткові проблеми створює також невідповідність офіційних оцінок ринковим реаліям. «Оцінка від Фонду держмайна, який також залучений до програми (рік тому ФДМУ запустив безкоштовний сервіс з оцінки нерухомості для єОселя, – ред.), не збігається з реаліями ринку, тому доводиться звертатися до приватних оцінювачів. Можемо продавати квартиру за $60 тис., а оцінка виходить за $80 тис. Податки беруться з більшої цифри», – ілюструє Гайдамаха проблему на конкретному прикладі.
Найбільше змін зазнала програма єОселя в регіонах України. Якщо раніше за межами Києва можна було купувати будівлі віком не старше 55 років, то після обмеження до трьох років багато міст фактично випали з програми. «Ріелтори з маленьких міст кажуть: "У нас найсучасніша новобудова – це 2005 рік". Програма "єОселя" там повністю припинила свою дію», – констатує експертка наслідки нововведень.
Виняток зробили тільки для ВПО – вони можуть обирати нерухомість віком не старше 10 років. Але й це не надто активізує роботу програми в регіонах. Тож як розвиватиметься ситуація на ринку – Укрінформ слідкуватиме й далі.
Вікторія Алексєєва, Київ
